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以公司還是老板個人名義購買房產能合理避稅嗎

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目前很多民營企業購買辦公用房產的時候,都在權衡一個事情:房產到底是以公司的名義購買、列入公司的資產好?還是以自己的名義購買后出租給公司好?以下由財稅的角度進行分析和合理避稅


一、以公司名義購買:


1、如果公司是增值稅一般納稅人,購買時取得買房的增值稅專用發票可以抵增值稅,意味著企業可以少繳納增值稅、城建稅和教育費附加。


2、公司賬務核算時可以計提折舊,沖抵企業所得稅。


3、公司名下的房產應該按照房產的原值和新舊程度每一年繳納房產稅,稅率是1、2% 。如公司名下有一套價值1000萬元的房產,7成新,則每一年繳納的房產稅為1000萬×70%×1、2%=8.4萬元。


4、由于以公司的名義購買,原則上購買房屋的貨幣資金必須要由企業的銀行賬戶上支出,因此短期內企業的資產總額不會變化,如果房產預期價格上漲,在后續交易過程中公司享有房產增值部分收益,可能會繳納企業所得稅、土地增值稅等。


5、由于以公司的名義購買,如果在后續交易過程中公司享有房產增值部分收益,分配到股東名下時應該繳納20%的個人所得稅。


6、如果購買房產的時候需要按揭貸款,還應考慮是能否以公司名義順利辦理按揭貸款。


7、一般情況下,如果公司經營狀況、資金結構、負債比率等相關財務指標還不錯,以公司名義購買房產可能對以后公司獲取銀行貸款有幫助。


8、應考慮公司股東之間可能引發的財稅糾紛和風險。




二、以個人名義購買房產出租給企業:


1、由于以個人的名義購買,原則上購買房屋的貨幣資金必須要由個人的銀行賬戶支出或者現金支出,不可由公司的銀行賬戶上支出。如果購買人在公司辦理借款手續后由企業的銀行賬戶上支出的并且借款期限超過一年未歸還的,可能會涉及借款總額20%的個人所得稅。


2、以個人的名義購買,由于購買房屋的發票是個人名字,因此公司不可抵扣增值稅,不可計提固定資產折舊也就意味著不可沖抵企業所得稅。


3、如果把個人名下的房產出租賃給公司,這時候每一年應該按照租金的12%繳納房產稅。


4、如果把個人名下的房產出售,包括出售過戶給自己的公司,首先看分房產性質,如果是住房并且符合當地稅收優惠政策的,會有一定程度的稅收減免,當然不符合稅收優惠政策的,還需要繳納增值稅、城建稅、教育費附加等;如果是商業性房產,肯定應繳納增值稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅等。


5、如果把個人名下的房產過戶給自己的公司,按照稅法的規定,需依獨立市場化交易原則視同銷售,計征各項稅收。


6、如果購買房產的時候需要按揭貸款,還應考慮是能否以個人名義順利辦理按揭貸款。


7、如果購買房產的時候需要按揭貸款,還應考慮是能否以個人名義順利辦理按揭貸款。


8、應考慮個人家庭成員之間可能引發的財稅糾紛和風險。


三、共性的稅費:


1、不管以什么名義購買時繳納的契稅、印花稅的稅率相同。


2、 交易時涉及的評估費、過戶費等標準基本相同。


通過上述分析,公司購買辦公場所的時候,到底是以誰的名義好一些,應綜合各種因素全局性考慮。


2018年8月18日 20:08
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